부동산 사이클은 자본이나 신용 공급을 조절하는 다른 사이클과 공통점이 많습니다. 하지만 부동산 사이클에는 다른 사이클들에는 없는 또 다른 요소가 있는데요. 바로 부동산 개발이 일어나는데 필요한 긴 리드타임입니다.
부동산 사이클
벽돌과 회반죽의 세계인 부동산 시장에서는 계획부터 생산, 완성까지 상당한 시간이 필요합니다. 경제적 타당성에 대한 연구가 이루어져야하고, 부지를 찾아야 하며 건물을 설계하고 정부로부터 건축 허가도 받아야합니다. 최소 몇년부터 경우에 따라서 10년 이상 걸릴 수도 있는데 다른 시장 사이클은 그 사이 크게 변할 수도 있습니다.
"부동산 개발 사이클은 보통 분명하고 단순하며 정기적으로 반복된다"고 하였습니다.
- 개발업자가 토지, 계획, 허가, 골조 구축에 투자했던 것보다 이것들을 더 싸게 구매할 수 있다.
- 호황이 아닐 때는 노동력과 자재를 더 싸게 구할 수 있으므로 완공에 드는 비용이 줄어든다.
- 중단된 사업의 매입과 건물 완공 사이에 남은 기간이 더 짧다.
- 호황기에 허가를 받아서 불황기에 이르게 된 것처럼, 불황기에 매입한 중단된 프로젝트는 호황기에 시장으로 나올 수 있다.
부동산 시장에서 분명히 볼 수 있는 사이클의 한 측면은 '사람들이 자주 다른 사람들은 무엇을 하는지를 고려하지 않고 결정을 내린다'는 점이다. 번영이 계속되어 부가 쌓이고 긍정적인 심리가 높아지면 일반적으로 주택 수요가 증가한다. 그 결과 주택가격은 올라가고, 주택 구입자들의 주택담보댕출 가용성도 높아진다. 이는 조정이 천천히 이루어지는 주택 공급에 대한 수요를 증가시키기 때문에 종종 주택 부족을 심화시킨다. 높은 주택가격은 주택 건설업자들에 대한 대출기관의 자금 제공과 결합해 신규 주택의 건설을 촉진하고 수요를 충족시킨다.
'금융계처럼 역사가 차지하는 부분이 적은 분야는 거의 없을 것이다. 과거의 경험은 기억의 일부분이라고 할 수 있는 한, 현재의 놀라운 기적을 평가할 통찰력을 가지지 못한 사람들의 원시적 피난처로 치부된다.'
사이클의 필연성에 대한 성실한 믿음은 지적인 투자자의 어휘에서 수많은 단어와 구절을 제외해야 한다.
제외해야할 말들
- 절대
- 항상
- 영원히
- 할 수 없다
- 아닐 것이다
- 그럴 것이다
- 해야만 한다
집값에 대한 장기적인 데이터도 가치가 있지만, 자산가격이 상승하는 시기에는 사람들이 낙관적으로 변하고 전문가들은 그 낙관에 대해 권위자로서의 지지를 보탠다는 것이 가장 중요한 가르침이다. 지극히 당연한 일이다. 실제로 가격 상승에 대한 합리화는 늘 저점이 아닌 고점에서 일어난다. 진짜 도움을 받기 위해 나는 낙관적인 시기에 냉철한 발언을 하거나 시장이 침체되었을 때 비관하는 것에 반대하는 전문가들을 보고싶다.
부동산은 특별한 요소에 의해 사이클이 증폭될 수 있다.
- 사업 구상과 판매 준비가 완료되는 시점 사이의 시간차
- 보편적으로 아주 높은 재무 레버리지
- 수요의 변동에 따라 조정되기에는 일반적으로 공급이 유연하지 않다는 사실
이익을 얻는 사람은 오히려 어려울 때 은행으로부터 부동산을 매입해서 상승 사이클을 탄 투자자이다.
개인적인 공부를 위한 요약 정리입니다.
[참고서적 : 투자와 마켓 사이클의 법칙 . 하워드 막스 저]
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